「土地を持っているけれども放置している・・・」
こんな人は意外と多いのではないでしょうか?しかし、この状態は非常にもったいないので、土地活用を検討している人もいると思います。ただ、土地活用ってどんな種類があるの?と思っているも少なくありません。

 

そこで今回は、厳選した土地活用の賃貸経営である、アパート経営・マンション経営・戸建経営・民泊経営について解説していきます。

 

 

賃貸経営全体のメリット・デメリット

 

まずは、個別の賃貸経営のメリット・デメリットを解説する前に、賃貸経営全体のメリット・デメリットを解説します。ここで解説するメリット・デメリットは、今回個別に解説する「アパート経営・マンション経営・戸建経営・民泊経営」の全てに当てはまります。

 

 

賃貸経営全体のメリット

 

賃貸経営全体のメリットは以下です。
・インフレに強い
・生命保険代わりになる
・節税対策になる
・土地という絶対的な資産がある

 

 

インフレに強い

 

インフレとは、お金の価値が下がり相対的に物価が上がる現象です。現在の日本はデフレ(物価が低い)状況であり、政府としてはインフレ誘導をしています。インフレになるとお金の価値が下がるので、現金で持っていると、何もしていないのに価値が下がるということです。

 

一方、賃貸物件を所有していれば、その物件の価格が上がっている可能性もありますし、家賃も上がっている可能性もありまる。そのため、賃貸経営はインフレに強いのです。

 

 

生命保険代わりになる

 

賃貸経営は、基本的に賃借人からの家賃収入が主な収益源となります。融資を利用して物件を取得することが多いですが、融資を受けるときには団体信用生命保険に加入します。

 

団体信用生命保険とは借入者が亡くなったり、高度障害になったりしたときに、その時点の残債が補填される保険です。

 

つまり、借入者に万が一のことがあっても、家族にはローンを完済した賃貸物件が残るというわけです。その意味で、賃貸経営は生命保険代わりにもなります。

 

 

節税対策になる

 

そもそも、不動産は現金よりも相続税評価額が低いので、相続税額が低くなります。さらに、賃貸物件を運営していると、土地として放置するよりもさらに固定資産税・都市計画税が軽減されるのです。このように、賃貸経営をしていると土地のままの状態にするよりも、節税効果が高くなります。

 

 

土地という絶対的な資産がある

 

土地活用ということは、土地は自分で所有しているということです。たとえば、マンションの一室を所有する投資がありますが、それで所有できる土地は微々たる土地です。そのため、基本的に土地の価値は低く、建物の価値がしかないのです。

 

一方、土地活用の場合はベースの土地があり、土地は経年劣化しない絶対的な資産です。それを保有し続けらるのは大きなメリットといえるでしょう。

 

 

賃貸経営全体のデメリット

 

一方、賃貸経営には以下のデメリットがあります。
・空室リスクがある
・家賃下落リスクがある
・建物は老朽化していく
・災害リスクがある
・金利上昇リスクがある

 

 

空室リスクがある

 

まず、賃貸経営している以上、どうしても空室リスクは発生します。空室になった部分は賃料収入がゼロになり、収支バランスが悪化する点はデメリットです。

 

 

家賃下落リスクがある

 

建物は経年劣化していくので、築年数に応じて家賃は下落していく傾向にあります。また、経年劣化だけでなく、競合環境によっても家賃下落リスクはあり、下落すると前項と同じく収支は悪化します。

 

 

建物は老朽化していく

 

賃貸物件は現物資産であるが故に、築年数と共に老朽化していきます。つまり、土地と違い、ほぼ確実に建物の資産価値は下がっていくということです。この点も賃貸経営のデメリットといえるでしょう。

 

 

災害リスクがある

 

現物資産は、地震や水害など災害リスクをダイレクトに受けます。たとえば、地震により建物がひび割れすれば売却価格や家賃は下落しますし、損傷具合によっては補修費用もかかってくるのです。

 

 

金利上昇リスクがある

 

上述したように、賃貸経営は基本的に融資を受けます。そのため、金利が上昇したときに返済額も上昇し、収支を悪化されるリスクにつながるのです。

 

 

アパート経営

 

さて、ここからは個別に賃貸経営のメリット・デメリットを解説していきます。まずはアパート経営です。アパート経営の概要、およびメリットおよびデメリットを理解しましょう。

 

 

アパート経営の概要

 

土地活用におけるアパート経営とは、土地にアパートを建築してそこから賃料収入を得るという仕組みです。アパート経営は、不動産会社でアパート経営を専門にしている会社があるので、その会社に依頼すれば融資先や施工会社の紹介なども含めて行ってくれます。

 

そのため、一から金融機関や施工会社を選ぶ必要はなく、実は難易度としては決して高くはありません。規模によって木造のアパートもありますし、軽量鉄骨のアパートもあります。

 

 

アパート経営のメリット

 

アパート経営のメリットは以下の点です。
・収益性が高い
・リスク分散できる
・間取りや仕様、設備を決められる
・共用部もコントロールできる

 

 

収益性が高い

 

まず、アパート経営は複数の部屋を所有するので、単純に収益性が高いです。もちろん、きちんと運営できているという前提ではありますが、一棟で5~6部屋の運営ができれば、1室の区分所有投資よりも格段に収益を上げられる可能性が高くなります。

 

 

リスク分散できる

 

複数の部屋を所有しているということは、空室リスクを分散できるということです。というのも、仮に一室が空室だとしても、ほかの部屋の賃料収入で補えるからです。仮に一室しか所有していないと、その部屋が空室になった瞬間に家賃収入はゼロになります。

 

 

間取りや仕様、設備を決められる

 

アパート経営の場合は、一室の広さや仕様・設備をオーナー側で決められます。もちろん、不動産会社からの提案を受けて修正するという流れにはなりますし、不動産会社のアドバイスを受けながら決めることは可能です。エリアなどのニーズに合わせて変えられる点は大きなメリットといえるでしょう。

 

 

共用部もコントロールできる

 

アパート経営は一棟を所有しています。そのため、外観の修繕計画や共用部のルールなども、オーナーが決められる点はメリットになります。

 

 

アパート経営のデメリット

 

一方、アパート経営には以下のデメリットがあります。
・初期費用が高い
・エリアを間違えると損失が大きい
・補修費用が高くなる

 

 

初期費用が高い

 

アパート経営は初期費用が高くなります。やはり、ある程度の規模があるので、木造・軽量鉄骨造とはいえ1億円以上の金額になることもあるほどです。もちろん、予算に合わせて規模や設備・仕様を変えられますが、区分投資などと比較すると初期費用が高くなりがちなのは事実です。

 

 

エリアを間違えると損失が大きい

 

アパート経営は、上述したように複数の部屋を所有しているからこそ収益性が高いです。一方、その逆で空室が長い期間続けば、損失は拡大します。仮に、エリア選定を間違えたのであれば、全ての部屋が空室になる期間も出てくるので、そのリスクはデメリットといえるでしょう。

 

 

補修費用が高くなる

 

アパート経営の場合、外観や共用部の修繕もオーナーが行います。つまり、室内だけを補修するわけではないので、補修費用は高くなりがちです。

 

 

マンション経営

 

次に、マンション経営について解説します。マンション経営は前項のアパート経営と一緒で、アパートがマンションに置き換わっただけです。そのため、メリット・デメリットもアパートと一緒ですが、アパート経営よりもハイリスクハイリターンです。

 

アパートよりも規模も大きいですし家賃も高いので、上手く運用できれば収益性が高くなります。しかし、建築費用を含む初期費用や補修費用も高くなるので、その分リスクも大きくなるのです。

 

その点から、マンション経営は上級者向けの土地活用といえるでしょう。ほかの土地でアパート経営などの賃貸経営の経験がある人以外にはあまりおすすめはしません。

 

 

戸建経営

 

次に戸建経営について解説します。戸建経営も、概要およびメリット・デメリットを理解しましょう。

 

 

戸建経営の概要

 

戸建経営の本質もアパート経営と同じです。要は、土地に戸建を建築して賃借人を付け、家賃収入を得るという仕組みです。戸建の場合はアパートやマンション経営よりも規模が小さく、基本的には木造の建築物になる点が特徴といえます。

 

 

戸建経営のメリット

 

戸建経営のメリットは以下の点です。
・自ら移り住むことも可能
・間取りや仕様、設備を決められる
・初期費用が比較的安い
・賃貸期間が長い

 

 

自ら移り住むことも可能

 

戸建なので自ら移り住むことも可能です。もちろん、アパートやマンション経営でも移り住むことはできますが、基本的には1R~1K程度のコンパクトな部屋になります。そのため、単身者であれば良いですが、家族連れで移り住むのは難しいでしょう。その点、戸建は広いので問題ありません。

 

 

間取りや仕様、設備を決められる

 

こちらはアパートやマンション経営と同じです。基本的には注文住宅になるので、広さも含め自分で決められる範囲は広くなります。

 

 

初期費用が比較的安い

 

アパートやマンション経営に比べると、規模も小さいですし木造なので初期費用は安いです。仕様・設備によって大きく変わりますが、1千万円程度で建築することも不可能ではありません。ただ、安ければ安いほどチープな物件になってしまいます。

 

 

賃貸期間が長い

 

戸建経営の賃借人は、基本的に家族連れです。家族連れの場合、子供の学区などの関係で、単身者よりも長く住む傾向があります。つまり、アパートやマンション経営よりも空室リスクが小さいので、その点は大きなメリットといえるでしょう。

 

 

戸建経営のデメリット

 

一方、戸建経営のデメリットは以下の点です。
・需要が少ない
・ファミリー層が賃借人なので劣化しやすい
・補修費用が高くなる

 

 

需要が少ない

 

上述したように、家族連れがターゲットですが、家族連れは選択肢が多いです。というのも、家族連れの場合は戸建て賃貸以外にも、マンション・戸建の購入・マンションの賃貸という選択肢があるからです。

 

仮に、単身者であればマンション・戸建ての購入という選択をする人は少ないので、賃貸需要が高くなります。この点から、戸建賃貸は需要が少ないというデメリットがあるのです。

 

 

ファミリー層が賃借人なので劣化しやすい

 

ファミリー層が賃借人ということは子供がいるということです。特に、小さな子供の場合は室内を劣化させやすいというデメリットになります。賃借人の過失で損傷させた部分は賃借人が補修費用を負担しますが、それでも家が劣化していくことには変わりありません。

 

 

補修費用が高くなる

 

これは、アパートやマンション経営と同じで、外観の補修があるので補修費用が高くなります。また、木造の場合は軽量鉄骨や鉄筋コンクリートと比べて劣化が早いので、補修費用はさらに高くなりがちです。

 

 

民泊経営

 

さいごに民泊経営について解説します。上述した3つの賃貸経営よりはメジャーとは言い難いですが、今後伸びてくる可能性のある賃貸経営です。

 

 

民泊経営の概要

 

そもそも民泊とは、第三者に宿泊してもらい宿泊費用を収益とする投資です。そのため、建物の種類はアパートでもマンションでも戸建でも構いません。とにかく土地に建物を建築して、その建物を民泊物件として回します。

 

 

民泊経営のメリット

 

民泊経営のメリットは以下の点です。
・建物の種類は自分で選択できる
・用途変更しやすい
・一時的に別の用途としても利用できる
・管理が楽

 

 

建物の種類は自分で選択できる

 

上述したように、民泊はアパートでもマンションでも戸建でも良いです。そのため、その後アパート経営に切り替えたければアパートにすれば良いですし、将来的に移り住むことを考えているのであれば戸建という選択肢もありでしょう。

 

 

用途変更しやすい

 

賃貸物件の場合、賃貸借契約を結んでしまうと強制的に退去させることは難しいです。一方、民泊の場合は一時的な宿泊なので、宿泊が終わればオーナーの一存で用途変更は可能になります。

 

 

一時的に別の用途としても利用できる

 

また、宿泊者がいない期間は別の用途としても利用できます。セカンドハウス的な役割で自分で利用しても良いですし、友人・知人を宿泊させるなども可能です。

 

 

管理が楽

 

民泊は、宿泊者がチェックアウトするごとに、掃除や備品の補給などを行います。ただ、このような作業は基本的に民泊管理業者に委託できるので、トラブル対応も含めて全てを任せることが可能です。

 

 

民泊経営のデメリット

 

一方、民泊経営のデメリットは以下の点です。
・規制が厳しい
・部屋の劣化
・近所からの苦情
・管理に関する費用が高い

 

 

規制が厳しい

 

民泊は新しい法律ができて、「年間180日以下の営業」という規制ができました。つまり、年の半分以上は民泊物件として運用できないので、物件によっては赤字物件になってしまいます。そのため、民泊経営する場合は、収支計算は綿密に行う必要があるのです。

 

 

部屋の劣化

 

また、民泊は外国人が利用するケースも多いため、文化の違いから使い方が雑な方もいます。また、退去後は連絡を取るのは難しく、仮に補修費用を請求したくても厳しい場合があります。その「部屋の劣化」に関しては民泊経営のリスクといえるでしょう。

 

 

近所からの苦情

 

前項と同様、特に外国人を宿泊させると近所からの苦情のリスクがあります。たとえば、夜遅くまで騒いでいたり、共用部の使い方を間違っていたりと、トラブルになる要素は多いのです。

 

 

管理に関する費用が高い

 

メリットでお伝えしたように、基本的に管理全般は業者に委託できます。ただ、委託する範囲が広いからこそ委託費用は高く、宿泊費用の20%程度になることもあります。ほかの賃貸経営の管理費が家賃の数%なので、いかに費用が高いかが分かると思います。

 

 

まとめ

 

このように、賃貸経営といっても色々な種類があり、それぞれメリット・デメリットが大きく異なってくるのです。大事なことはそれらをきちんと理解し、自分の投資スタイルに合った種類を選ぶことです。そのため、まずは情報収集からはじめましょう。