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土地の売却価格はどうやって決まる?知っておくべき6つの価格

 

土地を売却するとき、不動産会社はもろもろの情報を元に査定額を算出します。その「もろもろの情報」を知ることで、売主の立場からその土地の売却価格を精査することができるのです。今回はその「もろもろの情報」の一部である、土地の価格6種類について詳しく解説していきます。

 

 

6つの価格を知る理由

 

そもそも6つの価格とは以下の価格のことです。
・査定価格
・相場価格
・実勢価格
・基準地価
・路線価
・売り出し価格

 

では、なぜこの6つの価格の意味を知る必要があるのでしょうか?その理由は、この価格の意味を知らないと、不動産会社の査定額を精査できないからです。土地を売るときは、複数の不動産会社に査定依頼をして、その査定価格の精度によって不動産会社を選びます。

そして、その不動産会社が売却活動を行うので、不動産会社次第で売却スピードも売却価格も全然違ってくるのです。

 

つまり、不動産会社が査定時に参考する価格を知ることで、どの不動産会社の査定額の精度が高いか?という点につながり、それは結果的に土地を高く・早く売ることにつながってきます。これが、6つの査定額を理解しておくべき理由です。

 

 

査定価格とは?

 

さて、これまでにも何度か出てきましたが、まずは査定価格について解説していきます。そもそもこの査定価格の精度を確かめるために、ほかの5つの価格の意味を知る必要があるので、大前提として査定価格の意味を知っておきましょう。

 

土地売却における査定価格とは、不動産会社が売主に提示する「自分の会社に売却を任せてくれれば、大体売れるであろう金額」のことです。つまり、売却の目安金額であり、絶対に売れる価格でもなければ相場価格でもありません。

 

この点を勘違いしてしまうと、不動産会社とトラブルになる元です。なぜなら、結局不動産会社が提示した査定価格を下回ることもありますので、「絶対に売れる価格」と勘違いしていると不動産会社にクレームをいうことになるからです。

 

 

相場価格とは?

 

相場価格とは、その周辺で実際に成約された価格を元に算出した金額になります。これは、前項の査定価格と混乱することが多いので気を付けましょう。前項の査定価格は、あくまで「自分の会社なら」この金額で売れるであろうという金額でした。

 

つまり、不動産会社によって見解が異なるので、不動産会社ごとに査定価格が違うことは珍しくありません。一方、相場価格は「実際に成約した価格」を元に算出しているので、不動産会社ごとで相場価格のブレは少ないです。

 

ただし、全く同じ土地は存在しないので、近くで売却された土地の成約事例を、売主の土地に置き換えて補正します。その補正によって多少の違いは生じますが、自社独自の見解などはほぼ加味されないので、どこの会社も相場価格は似たり寄ったりです。

 

実際、土地を売却するときには「この辺りの相場価格は坪単価〇万円で、うちの査定額は坪単価××万円になります」というような言い方です。

 

 

実勢価格

 

実勢価格は、上述した「成約価格」と同じ意味になります。土地を売却する場面では、「実勢価格を元に相場価格を割り出すと・・・」や「実勢価格の事例が少なくて・・・」などの使い方になります。

 

実勢価格は以下のサイトを利用すれば自分で調べることも可能です。
・REINS Market Information
・土地総合情報システム

 

REINS Market Informationの方は、不動産会社が実際に閲覧しているREINSとほぼ連動しているので精度は高いでしょう。土地総合情報システムの方は国土交通省が実施しているアンケート調査を元にしているので、REINS Market Informationよりは信ぴょう性に欠けます。

 

とはいえ、どちらも簡単に調べられるので、両方のサイトで周辺の実勢価格を調べてみることをおすすめします。

 

※REINS Market Information
http://www.contract.reins.or.jp
※土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

 

基準地価

 

基準地価とは、各都道府県の調査を基にして9月下旬に公表される地価指標のことです。良く混乱しがちですが、公示地価と似ていますが厳密にいうと異なります。調査方法はほぼ一緒なのですが、公示地価が1月1日に公表されるのに対し、基準地価をさらに精査して9月に公表します。

 

公示地価も基準地価も、全国にいくつか測定地点があり、その地点の地価を国土交通省が依頼した不動産鑑定士が算出しています。つまり、国として土地の価格を算出しているため、土地を売却する過程で最も参考にする数値といえるでしょう。

 

また、不動産会社は公示地価とも基準地価ともいいますが、同じような意味と捉えて構いません。土地売却の場面においては、「基準地価(公示地価)を見たところ○○万円だったので、その価格からもそこまで離れていません」というような言い方になります。

 

ただ、自分の土地が基準地価の地点になっていることはほぼないので、周辺の参考価格程度としての使われ方です。仮に、自分の土地が測定地点であっても、実際に売れる金額と近い「実勢価格」の方を優先します。

 

※地価公示・地下調査
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

 

 

路線価

 

路線価とは、相続税評価額を算出するときに利用される価格です。相続税は、相続税評価額に税率を掛けて計算するので、路線価で相続税評価額を計算できれば、相続税を算出することができるのです。

 

一般的に、路線価は上記の基準地価の7割程度の価格で設定されます。つまり、路線価は基準地価を基に算出されているというわけです。ただ、路線価は基準地価と違って、地点が決まっておらず自分の土地は必ず算出することができます。

 

その点においては、路線価は基準地価よりも参考にしますが、それはあくまで上昇率や下落率を見るためです。上述のように、路線価は基準地価の7割程度の金額なので、その金額を額面通り受け取れは土地の価格は低くなります。

 

そのため、価格はあまり参考にせず、前年からどのくらい上がったか?下がったか?という点を見るというわけです。その上で、実勢価格などと対比します。たとえば、路線価が昨年より上がっていれば、昨年の実勢価格よりも高い金額で成約出来る可能性が高いというわけです。

 

※路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/

 

 

売り出し価格

 

次に売り出し価格について解説します。売り出し価格とは、読んで字のごとく「売り出すときの価格」です。つまり、チラシやネット広告などの記載される価格のことで、検討者はその金額を見て土地を見学するかどうかを決めます。

 

土地を含めて不動産を売却するときは、検討者から値引き交渉されることが多いです。そのため、査定価格で提示した金額より少し高めに売り出し価格を設定するのが多くなります。

 

 

価格まとめ

 

最後に価格をまとめます。まず、土地の査定額は「売却できる目安価格」です。その査定価格を算出するために、実勢価格(成約価格)を元に算出しますが、そのときに基準地価や路線価を参考に調べます。

 

そして、不動産会社が売主に査定価格を伝えるときは、「このエリアは大体このくらいで売れています」という相場価格を伝えてから査定価格を伝えるという順番です。その方が、相場価格とどれだけ違うかが分かるというのが理由です。

 

もちろん、相場価格通りになることもありますし、少しブレることもあります。そして、その査定価格を踏まえた上で、競合物件などを加味して「このくらいの金額で広告に記載しましょう」という売り出し価格を提案するという流れです。

 

 

まとめ

 

このように不動産の価格は実にたくさんの呼び方があり、土地に関しては特に呼び方の種類が多いです。特に、査定価格・相場価格・実勢価格(=成約価格)は不動産会社が良く使う言葉であり、いちいち意味を説明しない場合も多いです。

 

そのため、売主の立場でそれぞれの言葉の意味や、どのようなシチュエーションで利用するのかは理解しておきましょう。それは、結果的に優良な不動産会社選びにつながっていきます。

意外と知らない土地活用「土地信託」について徹底解説

 

土地活用といえば、建物を建築して賃貸運営をする・・・もしくは駐車場経営をする・・・などが思い浮かぶと思います。でも、実は「土地信託」という土地活用方法もあり、一般的にはそこまで有名ではありません。

 

というのも、昔は土地をたくさん所有している富裕層がメインで活用していたため、あまりメジャーではなかったのです。しかし、最近では広く一般的に利用されているので、土地活用を検討している人は選択肢の1つに入れてみてはいかがでしょうか。今回は、そんな土地信託について詳しく解説していきます。

 

 

土地信託とは?

 

土地信託とは、信託銀行などに自分の土地を預け、その土地の運用をプロに任せることです。プロが土地を運用して得た利益を還元してもらうことで、土地所有者は収益を上げるという仕組みになります。

 

信託先の銀行や会社は、その土地に合った土地活用を行い収益を上げます。アパート建築をすることもあるでしょうし、駐車場兼戸建賃貸として運用する場合もあるでしょう。そのため、運用に失敗することで収益を上げられなければ、土地の所有者も収益を上げられないということになります。

 

 

土地信託のメリットは?

 

そんな土地信託のメリットは以下の点です。
・面倒な手間がかからない
・借入がないので低リスク
・所有権は維持している
・借主と関係性を持たない
・土地を効率的に経営できる

 

上記のメリットは、ほかの土地活用と異なる点も多く、逆にいうとそれが土地信託の特徴といえるでしょう。

 

 

面倒な手間がかからない

 

土地信託以外の土地活用には、アパートやマンション経営、駐車場経営、借地として運用するなどの方法があります。特に、建物を建築する場合には所有者が資金調達をしたり、不動産業者の選定をしたりと手間がかかります。

 

もっというと、間取りの選定や設備・仕様の選定、賃借人と契約を結ぶかの判断など、土地所有者が判断すべきことが多いです。土地信託はそれら全てを信託銀行や会社に任せられるので、手間がかからない点がメリットになります。

 

 

借入がないので低リスク

 

前項のように、土地信託の場合には土地所有者が借入をするわけではありません。たとえば、アパート経営をするときに、7,000万円の借り入れを、年利3.0%、借入期間22年という条件で行ったとしましょう。

 

この条件だと、以下の支払い額になります。
・月々返済額:362,520円
・総支払額:95,707,009円

 

当然、アパート経営していることによる家賃収入はありますが、やはり上記のローンを組むことはリスクといえます。そのリスクがない点も土地信託のメリットといえます。

 

 

所有権は維持している

 

土地信託は、信託先に土地の利用権を与えているだけに過ぎません。そのため、土地の所有権自体はそのまま残ります。たとえば、借地として運用し、仮に「定期借地権」という期限が到達すれば必ず返還される契約でも、50年など超長期間は手元に戻ってきません。

 

土地信託も信託期間を設定して契約を結びますが、それでも定期借地権ほどは長期の契約にならないのです。その点も土地信託のメリットといえます。

 

 

借主と関係性を持たない

 

仮に、土地信託で賃貸経営をしたとしても、借主と賃貸経営を結ぶのは信託先の銀行や会社です。賃貸借契約は借地借家法といわれる「借主に有利」な法律に守られているので、土地所有者は不利な立場になります。

 

たとえば、家賃を滞納しているのにも関わらず、強制的に退去させるのは難しいです。また、土地所有者が建て替えたいので立ち退きを要請しても、簡単に立ち退かせることはできません。つまり、借主の権利が強く、土地所有者の意志だけではどうにもならないことが多いのです。

 

賃貸借契約を直接結ばない土地信託は、その辺りの煩わしさがないという点はメリットといえます。これは、トラブルが少ないというメリットにもつながる点です。

 

 

土地を効率的に経営できる

 

土地を信託する先である信託銀行や信託会社は、数多くの土地活用をしてきた実績があります。いわば「土地活用のプロ集団」であり、どのような活用法・運営をすれば収益を上げられるか?というノウハウが豊富にあります。また、関係会社とのパイプも太いでしょう。

 

自分で土地活用を行うと、不動産会社からアドバイスはもらえますが、自分の経験に基づいた判断ではありません。その点、土地信託の場合は自社のノウハウをフルに活かして土地活用できるので、収益を上げやすいというわけです。

 

 

土地信託のデメリットとリスク

 

一方、土地信託には以下のデメリットとリスクもあります。
・全ての物件で活用できるとは限らない
・信託手数料がかかる
・自分で運用するよりも収益性は低い
・信託期間中は売却不可
・土地活用のノウハウが身につかない

 

この中で、特に収益性と手数料に関しては土地信託の大きなデメリットなので、その点を良く理解しておきましょう。

 

 

全ての物件で活用できるとは限らない

 

土地信託は全ての物件で活用できるわけではありません。というのも、信託先の銀行や会社は土地活用をして収益を上げる責任があるからです。収益を上げなければ、信託先も赤字になってしまうので商売にならないのです。

 

そのため、信託先が「この土地では収益を上げにくい」と判断すれば、土地信託の契約は締結しないこともあります。たとえば、あまりに立地が悪い土地や、土地の形状が歪な土地などは、信託契約を結んでくれない可能性が高まります。

 

 

信託手数料がかかる

 

土地信託の場合、信託銀行や会社に支払う手数料(信託報酬)がかかります。信託手数料は信託先によって異なりますし、土地によっても異なります。信託先が収益を上げやすいと判断すれば手数料は安くなりますし、逆であれば手数料は高くなります。この辺りは銀行の融資金利と似ていますね。

 

そのため、手数料も5%~20%と幅広く設定されており、場合によっては土地所有者の大きな負担になり、手数料を支払うことで結果的に赤字になることもあります。

 

 

自分で運用するよりも収益性は低い

 

前項のように、土地所有者は手数料を支払う必要があるので、一定の支出が発生するということです。仮に、土地信託をして信託先がアパート経営をしたとします。それを信託先に任せずに自分で行えば、手数料分の支出がなくなり収益性が高くなるのです。

 

そのため、土地信託を活用すると自分で運用するよりも収益性は低くなります。ただ、それは自分で運営して成功しているという前提です。上述したように、土地信託はプロが運営するので、運営に成功する確率は土地信託の方が上でしょう。

 

 

信託期間中は売却不可

 

信託しているときでも土地の所有権は維持していますが、その期間中は基本的に売却は不可能です。もちろん、自分の意志で用途変更することもできません。

 

信託先も土地活用をする際は長期スパンで考えますので、10年単位の期間は信託するものと思っておきましょう。その期間が満了するまでは、売却も用途変更も基本的にはできません。

 

 

土地活用のノウハウが身につかない

 

土地信託をしている以上、土地の所有者が何か判断することはありません。そもそも、どのような活用方法にするか?すら考えることはなく、その後の運用も基本的には任せっぱなしです。そのため、土地活用に関するノウハウが身につかない点はデメリットといえるでしょう。

 

 

まとめ

 

このように、土地活用には土地信託という方法があり、それぞれメリット・デメリットがあります。大きなメリットは、やはりプロに土地活用を一任出来る点でしょう。それによって、運用に成功する確率は上がりますし、何よりも楽です。

 

一方、信託手数料がかかる点や、ノウハウが身につかない点はデメリットです。メリット・デメリットを天秤にかけ、土地信託を選択すべきかを判断しましょう。

建物を建築しない土地活用3選

 

土地活用といえば、アパート経営や戸建経営など建物を建築する投資もありますが、実は建物を建築しないタイプの投資もあります。

 

建物を建築しないので初期費用が安いというメリットがあるので、人によっては非常に魅力的な活用方法といえるでしょう。今回は、そんな建物建築しない土地活用を厳選して3つ解説していきます。

 

 

駐車場経営

まず代表的な活用方法は駐車場経営です。駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2種類がありますが、基本的に収益を上げる仕組みやメリット・デメリットは同じです。

 

 

収益を上げる仕組み

 

駐車場経営で収益を上げる方法は、月極駐車場なら賃貸借契約を結び、毎月使用料を徴収するという方法です。利用者の募集も賃貸借契約の締結も不動産会社が行ってくれます。一方、コインパーキングは専用の設備を導入して、一時貸しする利用料金によって収益を上げます。

 

 

駐車場経営のメリット

 

駐車場経営のメリットは以下の点です。
・初期費用が安価
・手間がかからない
・場所が悪くても活用可能
・用途変更が簡単

 

 

初期費用が安価

 

駐車場経営は初期費用が安価です。月極駐車場は区画割をするだけなので、もはや初期費用はゼロに近いでしょう。コインパーキングも設備を導入する必要がありますが、大抵はコインパーキング業者が負担してくれます。

 

特に、この「初期費用が安価」という点は、建物を建築する土地活用と比較して非常に大きなメリットです。

 

 

手間がかからない

 

月極駐車場は仲介会社に任せられますし、コインパーキングもコインパーキング業者に運営を任せられます。人が住んでいるわけではなくトラブルリスクも低いので、手間をかけずに運営出来る点もメリットです。

 

 

場所が悪くても活用可能

 

仮に、駅から遠い土地でも、「大きな公園が近い」「商業施設が近い」などであれば、コインパーキングのニーズはあります。また、住宅街であれば月極駐車場のニーズが高いといえるでしょう。つまり、アパート経営などには向いていない立地でも、駐車場経営であれば問題ないケースがあるということです。

 

 

用途変更が簡単

 

土地に建物を建築して賃借人を付けてしまうと、その賃借人をオーナーの一存で退去させることは難しいです。一方、駐車場経営の場合は、一方的に契約解除できるので、駐車場以外の用途に変更することも容易にできます。

 

たとえば、駐車場経営をやめて自宅用の戸建てを建築することも簡単にできます。土地という絶対的に資産を残しつつ、ある程度どのような用途でも利用できる点は、駐車場経営の大きなメリットです。

 

 

駐車場経営のデメリット

 

一方、駐車場経営のデメリットは以下の点です。
・収益性が低い
・コインパーキングは契約期間に縛りがある

 

まず、収益性が低いという点が大きなデメリットになります。これは、建物を建築しない土地活用全般にいえることです。

 

やはり、住宅の賃料収入に比べると利用料金が安いので、全体的な収益は安価になってしまうのです。また、コインパーキングはコインパーキング業者が設備費用を負担する代わりに、「2年間は運営する」など、契約期間に縛りがあるケースが多いです。

 

というのも、コインパーキング業者からすると、短期間で運営をやめてしまうと、設備を導入した元が取れないのです。これは、前項の「用途変更が容易」というデメリットを消す要素となります。

 

 

借地

 

次に借地という土地活用法の紹介です。借地には大きく分けて2種類あり、それぞれ特徴が異なります。そのため、まずは借地権の種類を解説し、その後に収益を出す仕組み、そしてメリット・デメリットの順番で解説していきます。

 

 

借地権は3種類ある

 

借地権は大きく分けて以下3種類があります。
・旧法借地権
・新法:普通借地権(新法借地権)
・新法:定期借地権

 

簡単にいうと、旧法借地権は借地権者(土地に住んでいる人)の権利が強すぎて、一度土地を貸すと半永久的に貸し続ける必要があります。それを是正するためにできたのが新法です。

 

新法借地権も基本的に借地権者が住み続ける意志を見せれば、契約は自動更新です。ただ、旧法借地権よりは、契約更新の要件は確立されて多少は土地所有者の権利が強くなっています。

 

定期借地権は、「50年」などの期間を決め、期限が来れば必ず土地を返還するという仕組みになります。今でも旧法借地権の物件はありますが、それは昔の契約を継続しているに過ぎません。

 

今から新たに借地契約を結ぶとしたら、新法だけしか結べないで、今回は新法の定期借地権をピックアップして解説します。

 

 

収益を上げる仕組み

 

定期借地件で収益を上げる方法は、土地を貸すことにより得る「地代」です。借地権者に土地を貸す代わりに、毎月借地権者から地代をもらいます。賃貸マンションの賃料のようなものですが、これは一括で受け取ることも可能です。

 

つまり、毎月地代として受け取るか、一括で受け取るかを選ぶことができ、一部を一括で受け取るという方法もあります。いずれにしろ、借地権者との合意の上で契約書を作成して締結するという流れです。

 

 

定期借地権のメリット

 

定期借地権のメリットは以下の点です。
・安定して収益を得られる
・長期間収益を得られる
・土地は必ず戻ってくる
・固定資産税は安くなる

 

まず、安定して長期間収益を上げられる点が最大のメリットといえるでしょう。借地権者は、大抵家を建築して住み続けるので、定期借地権の契約間仲はほぼ確実に地代を得られます。

 

また、期間が満了すれば土地は必ず返還されるので、自分の子供に相続する頃には土地として返還されている可能性もあります。その後は、子供がどう使うはそのときの情勢に任せましょう。

 

そして、土地に建物が建築されていると固定資産税が安くなる点もメリットです。これは、前項の駐車場経営にはないメリットになります。

 

 

定期借地権のデメリット

 

一方、定期借地権のデメリットは以下の点です。
・地代は賃料収入よりは安い
・土地は還ってくるが長期間貸すことになる
・賃借人と揉めるリスクがある

 

まず、前項と同様に地代はアパート経営など、建物を建築して運用する投資よりは収益は低いです。また、土地は還ってくるとはいえ、50年後などの長期間は貸すことになります。もちろん、その期間中は別の用途に変更などはできません。

 

そして、賃借人がいる以上、揉めるリスクがあるのです。この点は、人が住んでいるという点から、駐車場経営よりも高いリスクになります。

 

 

太陽光発電

 

さいごに太陽光発電について解説します。上述した2点よりはマイナーな土地活用ですが、最近では注目度が上がっています。

 

 

収益を得る方法

 

太陽光発電とは、土地に専用のパネルを設置し発電して、その電気をパワーコンディショナーという危機に送ります。その電気を電力会社に買い取ってもらい収益を得るという仕組みです。電力を買い取ってもらうためには、電力会社と契約を結ぶ必要があります。

 

 

太陽光発電のメリット

 

太陽光発電のメリットは以下です。
・田舎でも活用できる
・電気は20年間固定価格で買い取ってもらえる
・手間もかからずランニングコストも安価

 

 

田舎でも活用できる

 

たとえば、賃貸需要が全く望めない田舎の土地でも、電力を作り出す分には問題ありません。また、電力会社も買い取った電力を都市部に送れば良いので、太陽光発電は場所を問わないのです。

 

 

電気は20年間固定価格で買い取ってもらえる

 

太陽光発電で電気は、20年間は固定価格で買い取ってもらえます。そのため、きちんと発電できれば安定した収益を見込めるというわけです。また、買取価格自体は、中立的な調達価格等算定委員会という組織の意見を尊重し、経済産業大臣が決めるという流れなので、その点も安心といえます。

 

 

手間もかからずランニングコストも安価

 

太陽光発電は手間もかからず、メンテンナス費用をはじめとしたランニングコストも安価です。たとえば、建物を建築した土地活用の場合、補修費用をはじめとしたランニングコストが高いです。

 

 

太陽光発電のデメリット

 

一方、太陽光発電にはいかのデメリットがあります。
・初期費用が高い
・買取価格が変動する

 

1kW当たり41万円程度の初期費用がかかるので、たとえば通常の戸建を建築できる土地であれば、大体5kWで200万円ほどの初期費用がかかります。

 

また、上述した買取価格は毎年変わっており、引き下げされているのが現状です。そのため、現在は安定してはいますが、将来的に買取価格が変動して下落するというリスクはあります。

 

 

まとめ

 

このように、建物を建築しない土地活用として、以下3つを解説しました。
・駐車場経営
・借地権
・太陽光発電

 

まず、建物を建築しない分、初期費用が安価である点は魅力といえます。後は、それぞれメリット・デメリットが異なるので、その点は良く理解しましょう。その上で、建物を建築する土地活用も含め、自分に合った投資を選択すべきです。

土地活用で賃貸経営|厳選した4つを紹介

 

「土地を持っているけれども放置している・・・」
こんな人は意外と多いのではないでしょうか?しかし、この状態は非常にもったいないので、土地活用を検討している人もいると思います。ただ、土地活用ってどんな種類があるの?と思っているも少なくありません。

 

そこで今回は、厳選した土地活用の賃貸経営である、アパート経営・マンション経営・戸建経営・民泊経営について解説していきます。

 

 

賃貸経営全体のメリット・デメリット

 

まずは、個別の賃貸経営のメリット・デメリットを解説する前に、賃貸経営全体のメリット・デメリットを解説します。ここで解説するメリット・デメリットは、今回個別に解説する「アパート経営・マンション経営・戸建経営・民泊経営」の全てに当てはまります。

 

 

賃貸経営全体のメリット

 

賃貸経営全体のメリットは以下です。
・インフレに強い
・生命保険代わりになる
・節税対策になる
・土地という絶対的な資産がある

 

 

インフレに強い

 

インフレとは、お金の価値が下がり相対的に物価が上がる現象です。現在の日本はデフレ(物価が低い)状況であり、政府としてはインフレ誘導をしています。インフレになるとお金の価値が下がるので、現金で持っていると、何もしていないのに価値が下がるということです。

 

一方、賃貸物件を所有していれば、その物件の価格が上がっている可能性もありますし、家賃も上がっている可能性もありまる。そのため、賃貸経営はインフレに強いのです。

 

 

生命保険代わりになる

 

賃貸経営は、基本的に賃借人からの家賃収入が主な収益源となります。融資を利用して物件を取得することが多いですが、融資を受けるときには団体信用生命保険に加入します。

 

団体信用生命保険とは借入者が亡くなったり、高度障害になったりしたときに、その時点の残債が補填される保険です。

 

つまり、借入者に万が一のことがあっても、家族にはローンを完済した賃貸物件が残るというわけです。その意味で、賃貸経営は生命保険代わりにもなります。

 

 

節税対策になる

 

そもそも、不動産は現金よりも相続税評価額が低いので、相続税額が低くなります。さらに、賃貸物件を運営していると、土地として放置するよりもさらに固定資産税・都市計画税が軽減されるのです。このように、賃貸経営をしていると土地のままの状態にするよりも、節税効果が高くなります。

 

 

土地という絶対的な資産がある

 

土地活用ということは、土地は自分で所有しているということです。たとえば、マンションの一室を所有する投資がありますが、それで所有できる土地は微々たる土地です。そのため、基本的に土地の価値は低く、建物の価値がしかないのです。

 

一方、土地活用の場合はベースの土地があり、土地は経年劣化しない絶対的な資産です。それを保有し続けらるのは大きなメリットといえるでしょう。

 

 

賃貸経営全体のデメリット

 

一方、賃貸経営には以下のデメリットがあります。
・空室リスクがある
・家賃下落リスクがある
・建物は老朽化していく
・災害リスクがある
・金利上昇リスクがある

 

 

空室リスクがある

 

まず、賃貸経営している以上、どうしても空室リスクは発生します。空室になった部分は賃料収入がゼロになり、収支バランスが悪化する点はデメリットです。

 

 

家賃下落リスクがある

 

建物は経年劣化していくので、築年数に応じて家賃は下落していく傾向にあります。また、経年劣化だけでなく、競合環境によっても家賃下落リスクはあり、下落すると前項と同じく収支は悪化します。

 

 

建物は老朽化していく

 

賃貸物件は現物資産であるが故に、築年数と共に老朽化していきます。つまり、土地と違い、ほぼ確実に建物の資産価値は下がっていくということです。この点も賃貸経営のデメリットといえるでしょう。

 

 

災害リスクがある

 

現物資産は、地震や水害など災害リスクをダイレクトに受けます。たとえば、地震により建物がひび割れすれば売却価格や家賃は下落しますし、損傷具合によっては補修費用もかかってくるのです。

 

 

金利上昇リスクがある

 

上述したように、賃貸経営は基本的に融資を受けます。そのため、金利が上昇したときに返済額も上昇し、収支を悪化されるリスクにつながるのです。

 

 

アパート経営

 

さて、ここからは個別に賃貸経営のメリット・デメリットを解説していきます。まずはアパート経営です。アパート経営の概要、およびメリットおよびデメリットを理解しましょう。

 

 

アパート経営の概要

 

土地活用におけるアパート経営とは、土地にアパートを建築してそこから賃料収入を得るという仕組みです。アパート経営は、不動産会社でアパート経営を専門にしている会社があるので、その会社に依頼すれば融資先や施工会社の紹介なども含めて行ってくれます。

 

そのため、一から金融機関や施工会社を選ぶ必要はなく、実は難易度としては決して高くはありません。規模によって木造のアパートもありますし、軽量鉄骨のアパートもあります。

 

 

アパート経営のメリット

 

アパート経営のメリットは以下の点です。
・収益性が高い
・リスク分散できる
・間取りや仕様、設備を決められる
・共用部もコントロールできる

 

 

収益性が高い

 

まず、アパート経営は複数の部屋を所有するので、単純に収益性が高いです。もちろん、きちんと運営できているという前提ではありますが、一棟で5~6部屋の運営ができれば、1室の区分所有投資よりも格段に収益を上げられる可能性が高くなります。

 

 

リスク分散できる

 

複数の部屋を所有しているということは、空室リスクを分散できるということです。というのも、仮に一室が空室だとしても、ほかの部屋の賃料収入で補えるからです。仮に一室しか所有していないと、その部屋が空室になった瞬間に家賃収入はゼロになります。

 

 

間取りや仕様、設備を決められる

 

アパート経営の場合は、一室の広さや仕様・設備をオーナー側で決められます。もちろん、不動産会社からの提案を受けて修正するという流れにはなりますし、不動産会社のアドバイスを受けながら決めることは可能です。エリアなどのニーズに合わせて変えられる点は大きなメリットといえるでしょう。

 

 

共用部もコントロールできる

 

アパート経営は一棟を所有しています。そのため、外観の修繕計画や共用部のルールなども、オーナーが決められる点はメリットになります。

 

 

アパート経営のデメリット

 

一方、アパート経営には以下のデメリットがあります。
・初期費用が高い
・エリアを間違えると損失が大きい
・補修費用が高くなる

 

 

初期費用が高い

 

アパート経営は初期費用が高くなります。やはり、ある程度の規模があるので、木造・軽量鉄骨造とはいえ1億円以上の金額になることもあるほどです。もちろん、予算に合わせて規模や設備・仕様を変えられますが、区分投資などと比較すると初期費用が高くなりがちなのは事実です。

 

 

エリアを間違えると損失が大きい

 

アパート経営は、上述したように複数の部屋を所有しているからこそ収益性が高いです。一方、その逆で空室が長い期間続けば、損失は拡大します。仮に、エリア選定を間違えたのであれば、全ての部屋が空室になる期間も出てくるので、そのリスクはデメリットといえるでしょう。

 

 

補修費用が高くなる

 

アパート経営の場合、外観や共用部の修繕もオーナーが行います。つまり、室内だけを補修するわけではないので、補修費用は高くなりがちです。

 

 

マンション経営

 

次に、マンション経営について解説します。マンション経営は前項のアパート経営と一緒で、アパートがマンションに置き換わっただけです。そのため、メリット・デメリットもアパートと一緒ですが、アパート経営よりもハイリスクハイリターンです。

 

アパートよりも規模も大きいですし家賃も高いので、上手く運用できれば収益性が高くなります。しかし、建築費用を含む初期費用や補修費用も高くなるので、その分リスクも大きくなるのです。

 

その点から、マンション経営は上級者向けの土地活用といえるでしょう。ほかの土地でアパート経営などの賃貸経営の経験がある人以外にはあまりおすすめはしません。

 

 

戸建経営

 

次に戸建経営について解説します。戸建経営も、概要およびメリット・デメリットを理解しましょう。

 

 

戸建経営の概要

 

戸建経営の本質もアパート経営と同じです。要は、土地に戸建を建築して賃借人を付け、家賃収入を得るという仕組みです。戸建の場合はアパートやマンション経営よりも規模が小さく、基本的には木造の建築物になる点が特徴といえます。

 

 

戸建経営のメリット

 

戸建経営のメリットは以下の点です。
・自ら移り住むことも可能
・間取りや仕様、設備を決められる
・初期費用が比較的安い
・賃貸期間が長い

 

 

自ら移り住むことも可能

 

戸建なので自ら移り住むことも可能です。もちろん、アパートやマンション経営でも移り住むことはできますが、基本的には1R~1K程度のコンパクトな部屋になります。そのため、単身者であれば良いですが、家族連れで移り住むのは難しいでしょう。その点、戸建は広いので問題ありません。

 

 

間取りや仕様、設備を決められる

 

こちらはアパートやマンション経営と同じです。基本的には注文住宅になるので、広さも含め自分で決められる範囲は広くなります。

 

 

初期費用が比較的安い

 

アパートやマンション経営に比べると、規模も小さいですし木造なので初期費用は安いです。仕様・設備によって大きく変わりますが、1千万円程度で建築することも不可能ではありません。ただ、安ければ安いほどチープな物件になってしまいます。

 

 

賃貸期間が長い

 

戸建経営の賃借人は、基本的に家族連れです。家族連れの場合、子供の学区などの関係で、単身者よりも長く住む傾向があります。つまり、アパートやマンション経営よりも空室リスクが小さいので、その点は大きなメリットといえるでしょう。

 

 

戸建経営のデメリット

 

一方、戸建経営のデメリットは以下の点です。
・需要が少ない
・ファミリー層が賃借人なので劣化しやすい
・補修費用が高くなる

 

 

需要が少ない

 

上述したように、家族連れがターゲットですが、家族連れは選択肢が多いです。というのも、家族連れの場合は戸建て賃貸以外にも、マンション・戸建の購入・マンションの賃貸という選択肢があるからです。

 

仮に、単身者であればマンション・戸建ての購入という選択をする人は少ないので、賃貸需要が高くなります。この点から、戸建賃貸は需要が少ないというデメリットがあるのです。

 

 

ファミリー層が賃借人なので劣化しやすい

 

ファミリー層が賃借人ということは子供がいるということです。特に、小さな子供の場合は室内を劣化させやすいというデメリットになります。賃借人の過失で損傷させた部分は賃借人が補修費用を負担しますが、それでも家が劣化していくことには変わりありません。

 

 

補修費用が高くなる

 

これは、アパートやマンション経営と同じで、外観の補修があるので補修費用が高くなります。また、木造の場合は軽量鉄骨や鉄筋コンクリートと比べて劣化が早いので、補修費用はさらに高くなりがちです。

 

 

民泊経営

 

さいごに民泊経営について解説します。上述した3つの賃貸経営よりはメジャーとは言い難いですが、今後伸びてくる可能性のある賃貸経営です。

 

 

民泊経営の概要

 

そもそも民泊とは、第三者に宿泊してもらい宿泊費用を収益とする投資です。そのため、建物の種類はアパートでもマンションでも戸建でも構いません。とにかく土地に建物を建築して、その建物を民泊物件として回します。

 

 

民泊経営のメリット

 

民泊経営のメリットは以下の点です。
・建物の種類は自分で選択できる
・用途変更しやすい
・一時的に別の用途としても利用できる
・管理が楽

 

 

建物の種類は自分で選択できる

 

上述したように、民泊はアパートでもマンションでも戸建でも良いです。そのため、その後アパート経営に切り替えたければアパートにすれば良いですし、将来的に移り住むことを考えているのであれば戸建という選択肢もありでしょう。

 

 

用途変更しやすい

 

賃貸物件の場合、賃貸借契約を結んでしまうと強制的に退去させることは難しいです。一方、民泊の場合は一時的な宿泊なので、宿泊が終わればオーナーの一存で用途変更は可能になります。

 

 

一時的に別の用途としても利用できる

 

また、宿泊者がいない期間は別の用途としても利用できます。セカンドハウス的な役割で自分で利用しても良いですし、友人・知人を宿泊させるなども可能です。

 

 

管理が楽

 

民泊は、宿泊者がチェックアウトするごとに、掃除や備品の補給などを行います。ただ、このような作業は基本的に民泊管理業者に委託できるので、トラブル対応も含めて全てを任せることが可能です。

 

 

民泊経営のデメリット

 

一方、民泊経営のデメリットは以下の点です。
・規制が厳しい
・部屋の劣化
・近所からの苦情
・管理に関する費用が高い

 

 

規制が厳しい

 

民泊は新しい法律ができて、「年間180日以下の営業」という規制ができました。つまり、年の半分以上は民泊物件として運用できないので、物件によっては赤字物件になってしまいます。そのため、民泊経営する場合は、収支計算は綿密に行う必要があるのです。

 

 

部屋の劣化

 

また、民泊は外国人が利用するケースも多いため、文化の違いから使い方が雑な方もいます。また、退去後は連絡を取るのは難しく、仮に補修費用を請求したくても厳しい場合があります。その「部屋の劣化」に関しては民泊経営のリスクといえるでしょう。

 

 

近所からの苦情

 

前項と同様、特に外国人を宿泊させると近所からの苦情のリスクがあります。たとえば、夜遅くまで騒いでいたり、共用部の使い方を間違っていたりと、トラブルになる要素は多いのです。

 

 

管理に関する費用が高い

 

メリットでお伝えしたように、基本的に管理全般は業者に委託できます。ただ、委託する範囲が広いからこそ委託費用は高く、宿泊費用の20%程度になることもあります。ほかの賃貸経営の管理費が家賃の数%なので、いかに費用が高いかが分かると思います。

 

 

まとめ

 

このように、賃貸経営といっても色々な種類があり、それぞれメリット・デメリットが大きく異なってくるのです。大事なことはそれらをきちんと理解し、自分の投資スタイルに合った種類を選ぶことです。そのため、まずは情報収集からはじめましょう。