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意外と知らない土地活用「土地信託」について徹底解説

 

土地活用といえば、建物を建築して賃貸運営をする・・・もしくは駐車場経営をする・・・などが思い浮かぶと思います。でも、実は「土地信託」という土地活用方法もあり、一般的にはそこまで有名ではありません。

 

というのも、昔は土地をたくさん所有している富裕層がメインで活用していたため、あまりメジャーではなかったのです。しかし、最近では広く一般的に利用されているので、土地活用を検討している人は選択肢の1つに入れてみてはいかがでしょうか。今回は、そんな土地信託について詳しく解説していきます。

 

 

土地信託とは?

 

土地信託とは、信託銀行などに自分の土地を預け、その土地の運用をプロに任せることです。プロが土地を運用して得た利益を還元してもらうことで、土地所有者は収益を上げるという仕組みになります。

 

信託先の銀行や会社は、その土地に合った土地活用を行い収益を上げます。アパート建築をすることもあるでしょうし、駐車場兼戸建賃貸として運用する場合もあるでしょう。そのため、運用に失敗することで収益を上げられなければ、土地の所有者も収益を上げられないということになります。

 

 

土地信託のメリットは?

 

そんな土地信託のメリットは以下の点です。
・面倒な手間がかからない
・借入がないので低リスク
・所有権は維持している
・借主と関係性を持たない
・土地を効率的に経営できる

 

上記のメリットは、ほかの土地活用と異なる点も多く、逆にいうとそれが土地信託の特徴といえるでしょう。

 

 

面倒な手間がかからない

 

土地信託以外の土地活用には、アパートやマンション経営、駐車場経営、借地として運用するなどの方法があります。特に、建物を建築する場合には所有者が資金調達をしたり、不動産業者の選定をしたりと手間がかかります。

 

もっというと、間取りの選定や設備・仕様の選定、賃借人と契約を結ぶかの判断など、土地所有者が判断すべきことが多いです。土地信託はそれら全てを信託銀行や会社に任せられるので、手間がかからない点がメリットになります。

 

 

借入がないので低リスク

 

前項のように、土地信託の場合には土地所有者が借入をするわけではありません。たとえば、アパート経営をするときに、7,000万円の借り入れを、年利3.0%、借入期間22年という条件で行ったとしましょう。

 

この条件だと、以下の支払い額になります。
・月々返済額:362,520円
・総支払額:95,707,009円

 

当然、アパート経営していることによる家賃収入はありますが、やはり上記のローンを組むことはリスクといえます。そのリスクがない点も土地信託のメリットといえます。

 

 

所有権は維持している

 

土地信託は、信託先に土地の利用権を与えているだけに過ぎません。そのため、土地の所有権自体はそのまま残ります。たとえば、借地として運用し、仮に「定期借地権」という期限が到達すれば必ず返還される契約でも、50年など超長期間は手元に戻ってきません。

 

土地信託も信託期間を設定して契約を結びますが、それでも定期借地権ほどは長期の契約にならないのです。その点も土地信託のメリットといえます。

 

 

借主と関係性を持たない

 

仮に、土地信託で賃貸経営をしたとしても、借主と賃貸経営を結ぶのは信託先の銀行や会社です。賃貸借契約は借地借家法といわれる「借主に有利」な法律に守られているので、土地所有者は不利な立場になります。

 

たとえば、家賃を滞納しているのにも関わらず、強制的に退去させるのは難しいです。また、土地所有者が建て替えたいので立ち退きを要請しても、簡単に立ち退かせることはできません。つまり、借主の権利が強く、土地所有者の意志だけではどうにもならないことが多いのです。

 

賃貸借契約を直接結ばない土地信託は、その辺りの煩わしさがないという点はメリットといえます。これは、トラブルが少ないというメリットにもつながる点です。

 

 

土地を効率的に経営できる

 

土地を信託する先である信託銀行や信託会社は、数多くの土地活用をしてきた実績があります。いわば「土地活用のプロ集団」であり、どのような活用法・運営をすれば収益を上げられるか?というノウハウが豊富にあります。また、関係会社とのパイプも太いでしょう。

 

自分で土地活用を行うと、不動産会社からアドバイスはもらえますが、自分の経験に基づいた判断ではありません。その点、土地信託の場合は自社のノウハウをフルに活かして土地活用できるので、収益を上げやすいというわけです。

 

 

土地信託のデメリットとリスク

 

一方、土地信託には以下のデメリットとリスクもあります。
・全ての物件で活用できるとは限らない
・信託手数料がかかる
・自分で運用するよりも収益性は低い
・信託期間中は売却不可
・土地活用のノウハウが身につかない

 

この中で、特に収益性と手数料に関しては土地信託の大きなデメリットなので、その点を良く理解しておきましょう。

 

 

全ての物件で活用できるとは限らない

 

土地信託は全ての物件で活用できるわけではありません。というのも、信託先の銀行や会社は土地活用をして収益を上げる責任があるからです。収益を上げなければ、信託先も赤字になってしまうので商売にならないのです。

 

そのため、信託先が「この土地では収益を上げにくい」と判断すれば、土地信託の契約は締結しないこともあります。たとえば、あまりに立地が悪い土地や、土地の形状が歪な土地などは、信託契約を結んでくれない可能性が高まります。

 

 

信託手数料がかかる

 

土地信託の場合、信託銀行や会社に支払う手数料(信託報酬)がかかります。信託手数料は信託先によって異なりますし、土地によっても異なります。信託先が収益を上げやすいと判断すれば手数料は安くなりますし、逆であれば手数料は高くなります。この辺りは銀行の融資金利と似ていますね。

 

そのため、手数料も5%~20%と幅広く設定されており、場合によっては土地所有者の大きな負担になり、手数料を支払うことで結果的に赤字になることもあります。

 

 

自分で運用するよりも収益性は低い

 

前項のように、土地所有者は手数料を支払う必要があるので、一定の支出が発生するということです。仮に、土地信託をして信託先がアパート経営をしたとします。それを信託先に任せずに自分で行えば、手数料分の支出がなくなり収益性が高くなるのです。

 

そのため、土地信託を活用すると自分で運用するよりも収益性は低くなります。ただ、それは自分で運営して成功しているという前提です。上述したように、土地信託はプロが運営するので、運営に成功する確率は土地信託の方が上でしょう。

 

 

信託期間中は売却不可

 

信託しているときでも土地の所有権は維持していますが、その期間中は基本的に売却は不可能です。もちろん、自分の意志で用途変更することもできません。

 

信託先も土地活用をする際は長期スパンで考えますので、10年単位の期間は信託するものと思っておきましょう。その期間が満了するまでは、売却も用途変更も基本的にはできません。

 

 

土地活用のノウハウが身につかない

 

土地信託をしている以上、土地の所有者が何か判断することはありません。そもそも、どのような活用方法にするか?すら考えることはなく、その後の運用も基本的には任せっぱなしです。そのため、土地活用に関するノウハウが身につかない点はデメリットといえるでしょう。

 

 

まとめ

 

このように、土地活用には土地信託という方法があり、それぞれメリット・デメリットがあります。大きなメリットは、やはりプロに土地活用を一任出来る点でしょう。それによって、運用に成功する確率は上がりますし、何よりも楽です。

 

一方、信託手数料がかかる点や、ノウハウが身につかない点はデメリットです。メリット・デメリットを天秤にかけ、土地信託を選択すべきかを判断しましょう。

建物を建築しない土地活用3選

 

土地活用といえば、アパート経営や戸建経営など建物を建築する投資もありますが、実は建物を建築しないタイプの投資もあります。

 

建物を建築しないので初期費用が安いというメリットがあるので、人によっては非常に魅力的な活用方法といえるでしょう。今回は、そんな建物建築しない土地活用を厳選して3つ解説していきます。

 

 

駐車場経営

まず代表的な活用方法は駐車場経営です。駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2種類がありますが、基本的に収益を上げる仕組みやメリット・デメリットは同じです。

 

 

収益を上げる仕組み

 

駐車場経営で収益を上げる方法は、月極駐車場なら賃貸借契約を結び、毎月使用料を徴収するという方法です。利用者の募集も賃貸借契約の締結も不動産会社が行ってくれます。一方、コインパーキングは専用の設備を導入して、一時貸しする利用料金によって収益を上げます。

 

 

駐車場経営のメリット

 

駐車場経営のメリットは以下の点です。
・初期費用が安価
・手間がかからない
・場所が悪くても活用可能
・用途変更が簡単

 

 

初期費用が安価

 

駐車場経営は初期費用が安価です。月極駐車場は区画割をするだけなので、もはや初期費用はゼロに近いでしょう。コインパーキングも設備を導入する必要がありますが、大抵はコインパーキング業者が負担してくれます。

 

特に、この「初期費用が安価」という点は、建物を建築する土地活用と比較して非常に大きなメリットです。

 

 

手間がかからない

 

月極駐車場は仲介会社に任せられますし、コインパーキングもコインパーキング業者に運営を任せられます。人が住んでいるわけではなくトラブルリスクも低いので、手間をかけずに運営出来る点もメリットです。

 

 

場所が悪くても活用可能

 

仮に、駅から遠い土地でも、「大きな公園が近い」「商業施設が近い」などであれば、コインパーキングのニーズはあります。また、住宅街であれば月極駐車場のニーズが高いといえるでしょう。つまり、アパート経営などには向いていない立地でも、駐車場経営であれば問題ないケースがあるということです。

 

 

用途変更が簡単

 

土地に建物を建築して賃借人を付けてしまうと、その賃借人をオーナーの一存で退去させることは難しいです。一方、駐車場経営の場合は、一方的に契約解除できるので、駐車場以外の用途に変更することも容易にできます。

 

たとえば、駐車場経営をやめて自宅用の戸建てを建築することも簡単にできます。土地という絶対的に資産を残しつつ、ある程度どのような用途でも利用できる点は、駐車場経営の大きなメリットです。

 

 

駐車場経営のデメリット

 

一方、駐車場経営のデメリットは以下の点です。
・収益性が低い
・コインパーキングは契約期間に縛りがある

 

まず、収益性が低いという点が大きなデメリットになります。これは、建物を建築しない土地活用全般にいえることです。

 

やはり、住宅の賃料収入に比べると利用料金が安いので、全体的な収益は安価になってしまうのです。また、コインパーキングはコインパーキング業者が設備費用を負担する代わりに、「2年間は運営する」など、契約期間に縛りがあるケースが多いです。

 

というのも、コインパーキング業者からすると、短期間で運営をやめてしまうと、設備を導入した元が取れないのです。これは、前項の「用途変更が容易」というデメリットを消す要素となります。

 

 

借地

 

次に借地という土地活用法の紹介です。借地には大きく分けて2種類あり、それぞれ特徴が異なります。そのため、まずは借地権の種類を解説し、その後に収益を出す仕組み、そしてメリット・デメリットの順番で解説していきます。

 

 

借地権は3種類ある

 

借地権は大きく分けて以下3種類があります。
・旧法借地権
・新法:普通借地権(新法借地権)
・新法:定期借地権

 

簡単にいうと、旧法借地権は借地権者(土地に住んでいる人)の権利が強すぎて、一度土地を貸すと半永久的に貸し続ける必要があります。それを是正するためにできたのが新法です。

 

新法借地権も基本的に借地権者が住み続ける意志を見せれば、契約は自動更新です。ただ、旧法借地権よりは、契約更新の要件は確立されて多少は土地所有者の権利が強くなっています。

 

定期借地権は、「50年」などの期間を決め、期限が来れば必ず土地を返還するという仕組みになります。今でも旧法借地権の物件はありますが、それは昔の契約を継続しているに過ぎません。

 

今から新たに借地契約を結ぶとしたら、新法だけしか結べないで、今回は新法の定期借地権をピックアップして解説します。

 

 

収益を上げる仕組み

 

定期借地件で収益を上げる方法は、土地を貸すことにより得る「地代」です。借地権者に土地を貸す代わりに、毎月借地権者から地代をもらいます。賃貸マンションの賃料のようなものですが、これは一括で受け取ることも可能です。

 

つまり、毎月地代として受け取るか、一括で受け取るかを選ぶことができ、一部を一括で受け取るという方法もあります。いずれにしろ、借地権者との合意の上で契約書を作成して締結するという流れです。

 

 

定期借地権のメリット

 

定期借地権のメリットは以下の点です。
・安定して収益を得られる
・長期間収益を得られる
・土地は必ず戻ってくる
・固定資産税は安くなる

 

まず、安定して長期間収益を上げられる点が最大のメリットといえるでしょう。借地権者は、大抵家を建築して住み続けるので、定期借地権の契約間仲はほぼ確実に地代を得られます。

 

また、期間が満了すれば土地は必ず返還されるので、自分の子供に相続する頃には土地として返還されている可能性もあります。その後は、子供がどう使うはそのときの情勢に任せましょう。

 

そして、土地に建物が建築されていると固定資産税が安くなる点もメリットです。これは、前項の駐車場経営にはないメリットになります。

 

 

定期借地権のデメリット

 

一方、定期借地権のデメリットは以下の点です。
・地代は賃料収入よりは安い
・土地は還ってくるが長期間貸すことになる
・賃借人と揉めるリスクがある

 

まず、前項と同様に地代はアパート経営など、建物を建築して運用する投資よりは収益は低いです。また、土地は還ってくるとはいえ、50年後などの長期間は貸すことになります。もちろん、その期間中は別の用途に変更などはできません。

 

そして、賃借人がいる以上、揉めるリスクがあるのです。この点は、人が住んでいるという点から、駐車場経営よりも高いリスクになります。

 

 

太陽光発電

 

さいごに太陽光発電について解説します。上述した2点よりはマイナーな土地活用ですが、最近では注目度が上がっています。

 

 

収益を得る方法

 

太陽光発電とは、土地に専用のパネルを設置し発電して、その電気をパワーコンディショナーという危機に送ります。その電気を電力会社に買い取ってもらい収益を得るという仕組みです。電力を買い取ってもらうためには、電力会社と契約を結ぶ必要があります。

 

 

太陽光発電のメリット

 

太陽光発電のメリットは以下です。
・田舎でも活用できる
・電気は20年間固定価格で買い取ってもらえる
・手間もかからずランニングコストも安価

 

 

田舎でも活用できる

 

たとえば、賃貸需要が全く望めない田舎の土地でも、電力を作り出す分には問題ありません。また、電力会社も買い取った電力を都市部に送れば良いので、太陽光発電は場所を問わないのです。

 

 

電気は20年間固定価格で買い取ってもらえる

 

太陽光発電で電気は、20年間は固定価格で買い取ってもらえます。そのため、きちんと発電できれば安定した収益を見込めるというわけです。また、買取価格自体は、中立的な調達価格等算定委員会という組織の意見を尊重し、経済産業大臣が決めるという流れなので、その点も安心といえます。

 

 

手間もかからずランニングコストも安価

 

太陽光発電は手間もかからず、メンテンナス費用をはじめとしたランニングコストも安価です。たとえば、建物を建築した土地活用の場合、補修費用をはじめとしたランニングコストが高いです。

 

 

太陽光発電のデメリット

 

一方、太陽光発電にはいかのデメリットがあります。
・初期費用が高い
・買取価格が変動する

 

1kW当たり41万円程度の初期費用がかかるので、たとえば通常の戸建を建築できる土地であれば、大体5kWで200万円ほどの初期費用がかかります。

 

また、上述した買取価格は毎年変わっており、引き下げされているのが現状です。そのため、現在は安定してはいますが、将来的に買取価格が変動して下落するというリスクはあります。

 

 

まとめ

 

このように、建物を建築しない土地活用として、以下3つを解説しました。
・駐車場経営
・借地権
・太陽光発電

 

まず、建物を建築しない分、初期費用が安価である点は魅力といえます。後は、それぞれメリット・デメリットが異なるので、その点は良く理解しましょう。その上で、建物を建築する土地活用も含め、自分に合った投資を選択すべきです。

土地活用者必見!|境界と測量について

土地を所有して、その土地を活用しようと考えている人は、境界と測量について必ず理解しておきましょう。中々馴染みのない部分になりますが、これを理解しないで土地活用をすると大きなリスクになる可能性もあるのです。今回は、そんな境界と測量について詳しく解説します。

 

 

土地活用は境界が大切

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土地活用は「境界」が非常に重要になってきます。その点に関しては以下を理解しておきましょう。

  • ・境界とは?
  • ・マンションでは重要ではない?
  • 境界を曖昧にするリスク

土地活用を考えている方は、境界の重要性については必ず理解しておきましょう。

 

 

境界とは?

境界とは土地の区切りのことです。つまり、境界があることで自分の土地の範囲が分かり、隣地との境目が分かります。境界の位置には金属や石などでつくられている境界杭が打たれており、その位置と測量図によって対外的に定められているのです。

 

 

マンションでは重要ではない?

さて、上述したように「土地活用」で境界は重要といいましたが、マンションでは重要ではないのでしょうか?答えは、「土地活用ほどは重要ではない」です。なぜなら、マンションは土地の持ち分が小さい上に、不動産ディベロッパーがきちんと境界を明確にしているからです。

 

マンションは、マンションの敷地を入居者全員で持ち合っているという扱いになるので、1人1人が所有している広さはたかが知れています。また、自分の持ち分だけを売買することはできないため、基本的にはマンションの価値は建物部分のみです。

 

さらに、ほぼあり得ない話ですが、境界が曖昧で万が一土地が減ったとしても、建物価値が重要なのでさほど影響は受けません。一方、土地活用の場合は土地の価値は非常に大きいため、土地の広さを明示する境界も大事になるということです。

 

 

境界を曖昧にするリスク

土地活用において境界を曖昧にするリスクは以下の点です。

  • ・将来的に面積が変わるリスク
  • ・買主の心理的な不安
  • ・越境によるトラブルリスク

まずは、将来的に面積が変わるリスクがあるので、そのような土地は買主が心理的に買いたくないと思うでしょう。また、越境によるトラブルリスクもあります。たとえば、隣の家の塀が越境していて放っておくと、「破損しているのに修理しない」「越境している部分の修理代をこちらに請求してくる」などになりかねません。

 

境界をきちんと確認すれば、隣地の所有物が越境していることが分かります。その所有物の補修負担などを覚書として締結しておくことで、このようなリスクは防げるのです。

 

 

測量の種類を知る

土地を明確にするためには確定測量が必要です。ただ、測量には以下のように合計3種類あるので、その違いを理解しておくことが大切です。

 

 

確定測量図とは?

確定測量図とは、土地の境界を完全に確定された図面であり、土地活用時は必ずこの地面が必要です。売買するときはもちろんですが、たとえばアパート経営でも駐車場経営でも、土地の広さが明確でないと規模が分からないからです。

 

確定測量図とは、隣地の所有者が立ち合いの元で作成されている図面なので、「確定」測量図という名称になっています。当然ですが、境界は自分だけで決めることはできず、必ず隣地の人や行政(道路など)の立ち合いの元で確定させます。

 

そして、土地家屋調査士などの有資格者が図面を作成し、隣人が署名・捺印することで確定測量図は完成するという流れです。土地活用の際は、隣人との確認が取れている確定測量図が存在するかを確認しておきましょう。

 

仮に、隣人の所有者が変わっている場合でも引き継がれているはずですが、心配であればもう一度隣人との確認をしておいた方が良いでしょう。その辺りは、土地活用を依頼する業者に相談することをおすすめします。

 

 

現況測量図とは?

現況測量図とは、字のごとく「現況」を反映した測量図になります。つまり、確定測量図とは違い隣人の承認は得ておらず、あくまで土地家屋調査士などが現況にて作成している図面です。承認は下りていないので売買時には利用しませんが、以下の時に利用します。

  • ・建物規模を計測する
  • ・官との合意のときの暫定資料

 

土地活用で建物を建築する場合、その土地にどれくらいの規模の建物が建築できるかを調べます。これを「ボリュームチェック」といいますが、ボリュームチェックは確定測量図がない場合は一旦現況で行うことが多いです。

 

なぜなら、特に道路など行政(官)が保有していると、官の担当者の立ち合いと承認が必要であり、その承認に時間がかかってしまうからです。ただ、大抵は承認されるケースが多いため、現況測量図と確定測量図の違いはないものとしてボリュームチェックをします。

 

 

地積測量図とは?

地積測量図とは、法務局に登記書類として保管されている測量図のことです。登記とは、不動産の所有権などの権利形態を管理することであり、登記することで対外的に自分の権利を主張できます。たとえば、土地を分筆(区画を複数に分ける)するときなどに、地積測量図が必要です。

 

1960年以前には地積測量図の提出義務はないので、先祖代々受け継いでいる土地には地積測量図がない物件もたくさんあります。とはいえ、地積測量図は土地活用において意味をなさないので、地積測量図があっても上述した確定測量図は必須であると思っておきましょう。

 

 

測量について知っておくべきこと

さて、前項で測量図は確定測量図が必要であり、一旦の暫定としては現況測量図でも良いということが分かったと思います。そんな測量について、土地活用を検討している人は以下の点を知っておきましょう。

  • ・測量費用とは?
  • ・確定測量図が不要なケース
  • ・確定測量図を作成する流れ

 

 

測量費用とは?

測量する際は、土地家屋調査士や測量士に依頼しますが、大体は土地活用時に協力してくれる業者が紹介してくれます。業者によって金額は異なりますが、相場としては以下の金額です。

  • ・官民査定省略の現況測量費用:35万円~45万円
  • ・官民立ち会いありの確定測量費用:60万円~80万円

 

測量費用が上がるケースは、測量するのに手間がかかるときです。たとえば、構造物があり測量自体がやりにくかったり、土地が広大で測量する手間がかかったりするときなどは測量費用が上がります。

 

 

確定測量図が不要なケース

結論からいうと、土地活用の選択において、土地活用以外を選択すると確定測量図の作成は必須と思っておきましょう。しかし、土地の売却を選択する場合には、その土地が都市部以外であれば確定測量図がなくても売買が成立することがあります。

 

なぜなら、土地市部以外の地価が安い場所は、多少面積がブレても価値は大して変わらないからです。そのため、特に土地が広大な場合には、現況測量図さえあれば、それで取引するケースが多いのも事実です。

 

もしくは、「公募面積」といわれる登記簿謄本に記載されている面積をベースに取引することもあります。

 

 

確定測量図を作成する流れ

確定測量は以下の流れで行います。

  • ・法務局での調査
  • ・現況測量
  • ・道路境界の確認
  • ・隣地との立ち合い
  • ・筆界確認書作成
  • ・境界杭の設置

 

上記は、土地家屋調査士や測量士が主導します。そのため、土地所有者として覚えておきべきことは、ザックリと上記の流れを頭に入れておくことと、境界立ち合いがあるということだけです。

 

 

まとめ

土地活用者は以下の点を理解しておきましょう。

    • ・基本は確定測量図が必要
    • ・境界を曖昧にしたままの土地活用はリスクが大きい
    • ・確定測量図には費用と手間がかかる

このように、境界を確定させる確定測量図は必須と思っておきましょう。その辺りも業者に相談すると良いですが、まずは手元にある測量図の種類を確認することをおすすめします。