土地を所有して、その土地を活用しようと考えている人は、境界と測量について必ず理解しておきましょう。中々馴染みのない部分になりますが、これを理解しないで土地活用をすると大きなリスクになる可能性もあるのです。今回は、そんな境界と測量について詳しく解説します。

 

 

土地活用は境界が大切

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土地活用は「境界」が非常に重要になってきます。その点に関しては以下を理解しておきましょう。

  • ・境界とは?
  • ・マンションでは重要ではない?
  • 境界を曖昧にするリスク

土地活用を考えている方は、境界の重要性については必ず理解しておきましょう。

 

 

境界とは?

境界とは土地の区切りのことです。つまり、境界があることで自分の土地の範囲が分かり、隣地との境目が分かります。境界の位置には金属や石などでつくられている境界杭が打たれており、その位置と測量図によって対外的に定められているのです。

 

 

マンションでは重要ではない?

さて、上述したように「土地活用」で境界は重要といいましたが、マンションでは重要ではないのでしょうか?答えは、「土地活用ほどは重要ではない」です。なぜなら、マンションは土地の持ち分が小さい上に、不動産ディベロッパーがきちんと境界を明確にしているからです。

 

マンションは、マンションの敷地を入居者全員で持ち合っているという扱いになるので、1人1人が所有している広さはたかが知れています。また、自分の持ち分だけを売買することはできないため、基本的にはマンションの価値は建物部分のみです。

 

さらに、ほぼあり得ない話ですが、境界が曖昧で万が一土地が減ったとしても、建物価値が重要なのでさほど影響は受けません。一方、土地活用の場合は土地の価値は非常に大きいため、土地の広さを明示する境界も大事になるということです。

 

 

境界を曖昧にするリスク

土地活用において境界を曖昧にするリスクは以下の点です。

  • ・将来的に面積が変わるリスク
  • ・買主の心理的な不安
  • ・越境によるトラブルリスク

まずは、将来的に面積が変わるリスクがあるので、そのような土地は買主が心理的に買いたくないと思うでしょう。また、越境によるトラブルリスクもあります。たとえば、隣の家の塀が越境していて放っておくと、「破損しているのに修理しない」「越境している部分の修理代をこちらに請求してくる」などになりかねません。

 

境界をきちんと確認すれば、隣地の所有物が越境していることが分かります。その所有物の補修負担などを覚書として締結しておくことで、このようなリスクは防げるのです。

 

 

測量の種類を知る

土地を明確にするためには確定測量が必要です。ただ、測量には以下のように合計3種類あるので、その違いを理解しておくことが大切です。

 

 

確定測量図とは?

確定測量図とは、土地の境界を完全に確定された図面であり、土地活用時は必ずこの地面が必要です。売買するときはもちろんですが、たとえばアパート経営でも駐車場経営でも、土地の広さが明確でないと規模が分からないからです。

 

確定測量図とは、隣地の所有者が立ち合いの元で作成されている図面なので、「確定」測量図という名称になっています。当然ですが、境界は自分だけで決めることはできず、必ず隣地の人や行政(道路など)の立ち合いの元で確定させます。

 

そして、土地家屋調査士などの有資格者が図面を作成し、隣人が署名・捺印することで確定測量図は完成するという流れです。土地活用の際は、隣人との確認が取れている確定測量図が存在するかを確認しておきましょう。

 

仮に、隣人の所有者が変わっている場合でも引き継がれているはずですが、心配であればもう一度隣人との確認をしておいた方が良いでしょう。その辺りは、土地活用を依頼する業者に相談することをおすすめします。

 

 

現況測量図とは?

現況測量図とは、字のごとく「現況」を反映した測量図になります。つまり、確定測量図とは違い隣人の承認は得ておらず、あくまで土地家屋調査士などが現況にて作成している図面です。承認は下りていないので売買時には利用しませんが、以下の時に利用します。

  • ・建物規模を計測する
  • ・官との合意のときの暫定資料

 

土地活用で建物を建築する場合、その土地にどれくらいの規模の建物が建築できるかを調べます。これを「ボリュームチェック」といいますが、ボリュームチェックは確定測量図がない場合は一旦現況で行うことが多いです。

 

なぜなら、特に道路など行政(官)が保有していると、官の担当者の立ち合いと承認が必要であり、その承認に時間がかかってしまうからです。ただ、大抵は承認されるケースが多いため、現況測量図と確定測量図の違いはないものとしてボリュームチェックをします。

 

 

地積測量図とは?

地積測量図とは、法務局に登記書類として保管されている測量図のことです。登記とは、不動産の所有権などの権利形態を管理することであり、登記することで対外的に自分の権利を主張できます。たとえば、土地を分筆(区画を複数に分ける)するときなどに、地積測量図が必要です。

 

1960年以前には地積測量図の提出義務はないので、先祖代々受け継いでいる土地には地積測量図がない物件もたくさんあります。とはいえ、地積測量図は土地活用において意味をなさないので、地積測量図があっても上述した確定測量図は必須であると思っておきましょう。

 

 

測量について知っておくべきこと

さて、前項で測量図は確定測量図が必要であり、一旦の暫定としては現況測量図でも良いということが分かったと思います。そんな測量について、土地活用を検討している人は以下の点を知っておきましょう。

  • ・測量費用とは?
  • ・確定測量図が不要なケース
  • ・確定測量図を作成する流れ

 

 

測量費用とは?

測量する際は、土地家屋調査士や測量士に依頼しますが、大体は土地活用時に協力してくれる業者が紹介してくれます。業者によって金額は異なりますが、相場としては以下の金額です。

  • ・官民査定省略の現況測量費用:35万円~45万円
  • ・官民立ち会いありの確定測量費用:60万円~80万円

 

測量費用が上がるケースは、測量するのに手間がかかるときです。たとえば、構造物があり測量自体がやりにくかったり、土地が広大で測量する手間がかかったりするときなどは測量費用が上がります。

 

 

確定測量図が不要なケース

結論からいうと、土地活用の選択において、土地活用以外を選択すると確定測量図の作成は必須と思っておきましょう。しかし、土地の売却を選択する場合には、その土地が都市部以外であれば確定測量図がなくても売買が成立することがあります。

 

なぜなら、土地市部以外の地価が安い場所は、多少面積がブレても価値は大して変わらないからです。そのため、特に土地が広大な場合には、現況測量図さえあれば、それで取引するケースが多いのも事実です。

 

もしくは、「公募面積」といわれる登記簿謄本に記載されている面積をベースに取引することもあります。

 

 

確定測量図を作成する流れ

確定測量は以下の流れで行います。

  • ・法務局での調査
  • ・現況測量
  • ・道路境界の確認
  • ・隣地との立ち合い
  • ・筆界確認書作成
  • ・境界杭の設置

 

上記は、土地家屋調査士や測量士が主導します。そのため、土地所有者として覚えておきべきことは、ザックリと上記の流れを頭に入れておくことと、境界立ち合いがあるということだけです。

 

 

まとめ

土地活用者は以下の点を理解しておきましょう。

    • ・基本は確定測量図が必要
    • ・境界を曖昧にしたままの土地活用はリスクが大きい
    • ・確定測量図には費用と手間がかかる

このように、境界を確定させる確定測量図は必須と思っておきましょう。その辺りも業者に相談すると良いですが、まずは手元にある測量図の種類を確認することをおすすめします。