土地活用といえば、アパート経営や戸建経営など建物を建築する投資もありますが、実は建物を建築しないタイプの投資もあります。

 

建物を建築しないので初期費用が安いというメリットがあるので、人によっては非常に魅力的な活用方法といえるでしょう。今回は、そんな建物建築しない土地活用を厳選して3つ解説していきます。

 

 

駐車場経営

まず代表的な活用方法は駐車場経営です。駐車場経営には月極駐車場とコインパーキングの2種類がありますが、基本的に収益を上げる仕組みやメリット・デメリットは同じです。

 

 

収益を上げる仕組み

 

駐車場経営で収益を上げる方法は、月極駐車場なら賃貸借契約を結び、毎月使用料を徴収するという方法です。利用者の募集も賃貸借契約の締結も不動産会社が行ってくれます。一方、コインパーキングは専用の設備を導入して、一時貸しする利用料金によって収益を上げます。

 

 

駐車場経営のメリット

 

駐車場経営のメリットは以下の点です。
・初期費用が安価
・手間がかからない
・場所が悪くても活用可能
・用途変更が簡単

 

 

初期費用が安価

 

駐車場経営は初期費用が安価です。月極駐車場は区画割をするだけなので、もはや初期費用はゼロに近いでしょう。コインパーキングも設備を導入する必要がありますが、大抵はコインパーキング業者が負担してくれます。

 

特に、この「初期費用が安価」という点は、建物を建築する土地活用と比較して非常に大きなメリットです。

 

 

手間がかからない

 

月極駐車場は仲介会社に任せられますし、コインパーキングもコインパーキング業者に運営を任せられます。人が住んでいるわけではなくトラブルリスクも低いので、手間をかけずに運営出来る点もメリットです。

 

 

場所が悪くても活用可能

 

仮に、駅から遠い土地でも、「大きな公園が近い」「商業施設が近い」などであれば、コインパーキングのニーズはあります。また、住宅街であれば月極駐車場のニーズが高いといえるでしょう。つまり、アパート経営などには向いていない立地でも、駐車場経営であれば問題ないケースがあるということです。

 

 

用途変更が簡単

 

土地に建物を建築して賃借人を付けてしまうと、その賃借人をオーナーの一存で退去させることは難しいです。一方、駐車場経営の場合は、一方的に契約解除できるので、駐車場以外の用途に変更することも容易にできます。

 

たとえば、駐車場経営をやめて自宅用の戸建てを建築することも簡単にできます。土地という絶対的に資産を残しつつ、ある程度どのような用途でも利用できる点は、駐車場経営の大きなメリットです。

 

 

駐車場経営のデメリット

 

一方、駐車場経営のデメリットは以下の点です。
・収益性が低い
・コインパーキングは契約期間に縛りがある

 

まず、収益性が低いという点が大きなデメリットになります。これは、建物を建築しない土地活用全般にいえることです。

 

やはり、住宅の賃料収入に比べると利用料金が安いので、全体的な収益は安価になってしまうのです。また、コインパーキングはコインパーキング業者が設備費用を負担する代わりに、「2年間は運営する」など、契約期間に縛りがあるケースが多いです。

 

というのも、コインパーキング業者からすると、短期間で運営をやめてしまうと、設備を導入した元が取れないのです。これは、前項の「用途変更が容易」というデメリットを消す要素となります。

 

 

借地

 

次に借地という土地活用法の紹介です。借地には大きく分けて2種類あり、それぞれ特徴が異なります。そのため、まずは借地権の種類を解説し、その後に収益を出す仕組み、そしてメリット・デメリットの順番で解説していきます。

 

 

借地権は3種類ある

 

借地権は大きく分けて以下3種類があります。
・旧法借地権
・新法:普通借地権(新法借地権)
・新法:定期借地権

 

簡単にいうと、旧法借地権は借地権者(土地に住んでいる人)の権利が強すぎて、一度土地を貸すと半永久的に貸し続ける必要があります。それを是正するためにできたのが新法です。

 

新法借地権も基本的に借地権者が住み続ける意志を見せれば、契約は自動更新です。ただ、旧法借地権よりは、契約更新の要件は確立されて多少は土地所有者の権利が強くなっています。

 

定期借地権は、「50年」などの期間を決め、期限が来れば必ず土地を返還するという仕組みになります。今でも旧法借地権の物件はありますが、それは昔の契約を継続しているに過ぎません。

 

今から新たに借地契約を結ぶとしたら、新法だけしか結べないで、今回は新法の定期借地権をピックアップして解説します。

 

 

収益を上げる仕組み

 

定期借地件で収益を上げる方法は、土地を貸すことにより得る「地代」です。借地権者に土地を貸す代わりに、毎月借地権者から地代をもらいます。賃貸マンションの賃料のようなものですが、これは一括で受け取ることも可能です。

 

つまり、毎月地代として受け取るか、一括で受け取るかを選ぶことができ、一部を一括で受け取るという方法もあります。いずれにしろ、借地権者との合意の上で契約書を作成して締結するという流れです。

 

 

定期借地権のメリット

 

定期借地権のメリットは以下の点です。
・安定して収益を得られる
・長期間収益を得られる
・土地は必ず戻ってくる
・固定資産税は安くなる

 

まず、安定して長期間収益を上げられる点が最大のメリットといえるでしょう。借地権者は、大抵家を建築して住み続けるので、定期借地権の契約間仲はほぼ確実に地代を得られます。

 

また、期間が満了すれば土地は必ず返還されるので、自分の子供に相続する頃には土地として返還されている可能性もあります。その後は、子供がどう使うはそのときの情勢に任せましょう。

 

そして、土地に建物が建築されていると固定資産税が安くなる点もメリットです。これは、前項の駐車場経営にはないメリットになります。

 

 

定期借地権のデメリット

 

一方、定期借地権のデメリットは以下の点です。
・地代は賃料収入よりは安い
・土地は還ってくるが長期間貸すことになる
・賃借人と揉めるリスクがある

 

まず、前項と同様に地代はアパート経営など、建物を建築して運用する投資よりは収益は低いです。また、土地は還ってくるとはいえ、50年後などの長期間は貸すことになります。もちろん、その期間中は別の用途に変更などはできません。

 

そして、賃借人がいる以上、揉めるリスクがあるのです。この点は、人が住んでいるという点から、駐車場経営よりも高いリスクになります。

 

 

太陽光発電

 

さいごに太陽光発電について解説します。上述した2点よりはマイナーな土地活用ですが、最近では注目度が上がっています。

 

 

収益を得る方法

 

太陽光発電とは、土地に専用のパネルを設置し発電して、その電気をパワーコンディショナーという危機に送ります。その電気を電力会社に買い取ってもらい収益を得るという仕組みです。電力を買い取ってもらうためには、電力会社と契約を結ぶ必要があります。

 

 

太陽光発電のメリット

 

太陽光発電のメリットは以下です。
・田舎でも活用できる
・電気は20年間固定価格で買い取ってもらえる
・手間もかからずランニングコストも安価

 

 

田舎でも活用できる

 

たとえば、賃貸需要が全く望めない田舎の土地でも、電力を作り出す分には問題ありません。また、電力会社も買い取った電力を都市部に送れば良いので、太陽光発電は場所を問わないのです。

 

 

電気は20年間固定価格で買い取ってもらえる

 

太陽光発電で電気は、20年間は固定価格で買い取ってもらえます。そのため、きちんと発電できれば安定した収益を見込めるというわけです。また、買取価格自体は、中立的な調達価格等算定委員会という組織の意見を尊重し、経済産業大臣が決めるという流れなので、その点も安心といえます。

 

 

手間もかからずランニングコストも安価

 

太陽光発電は手間もかからず、メンテンナス費用をはじめとしたランニングコストも安価です。たとえば、建物を建築した土地活用の場合、補修費用をはじめとしたランニングコストが高いです。

 

 

太陽光発電のデメリット

 

一方、太陽光発電にはいかのデメリットがあります。
・初期費用が高い
・買取価格が変動する

 

1kW当たり41万円程度の初期費用がかかるので、たとえば通常の戸建を建築できる土地であれば、大体5kWで200万円ほどの初期費用がかかります。

 

また、上述した買取価格は毎年変わっており、引き下げされているのが現状です。そのため、現在は安定してはいますが、将来的に買取価格が変動して下落するというリスクはあります。

 

 

まとめ

 

このように、建物を建築しない土地活用として、以下3つを解説しました。
・駐車場経営
・借地権
・太陽光発電

 

まず、建物を建築しない分、初期費用が安価である点は魅力といえます。後は、それぞれメリット・デメリットが異なるので、その点は良く理解しましょう。その上で、建物を建築する土地活用も含め、自分に合った投資を選択すべきです。