土地を売却するとき、不動産会社はもろもろの情報を元に査定額を算出します。その「もろもろの情報」を知ることで、売主の立場からその土地の売却価格を精査することができるのです。今回はその「もろもろの情報」の一部である、土地の価格6種類について詳しく解説していきます。

 

 

6つの価格を知る理由

 

そもそも6つの価格とは以下の価格のことです。
・査定価格
・相場価格
・実勢価格
・基準地価
・路線価
・売り出し価格

 

では、なぜこの6つの価格の意味を知る必要があるのでしょうか?その理由は、この価格の意味を知らないと、不動産会社の査定額を精査できないからです。土地を売るときは、複数の不動産会社に査定依頼をして、その査定価格の精度によって不動産会社を選びます。

そして、その不動産会社が売却活動を行うので、不動産会社次第で売却スピードも売却価格も全然違ってくるのです。

 

つまり、不動産会社が査定時に参考する価格を知ることで、どの不動産会社の査定額の精度が高いか?という点につながり、それは結果的に土地を高く・早く売ることにつながってきます。これが、6つの査定額を理解しておくべき理由です。

 

 

査定価格とは?

 

さて、これまでにも何度か出てきましたが、まずは査定価格について解説していきます。そもそもこの査定価格の精度を確かめるために、ほかの5つの価格の意味を知る必要があるので、大前提として査定価格の意味を知っておきましょう。

 

土地売却における査定価格とは、不動産会社が売主に提示する「自分の会社に売却を任せてくれれば、大体売れるであろう金額」のことです。つまり、売却の目安金額であり、絶対に売れる価格でもなければ相場価格でもありません。

 

この点を勘違いしてしまうと、不動産会社とトラブルになる元です。なぜなら、結局不動産会社が提示した査定価格を下回ることもありますので、「絶対に売れる価格」と勘違いしていると不動産会社にクレームをいうことになるからです。

 

 

相場価格とは?

 

相場価格とは、その周辺で実際に成約された価格を元に算出した金額になります。これは、前項の査定価格と混乱することが多いので気を付けましょう。前項の査定価格は、あくまで「自分の会社なら」この金額で売れるであろうという金額でした。

 

つまり、不動産会社によって見解が異なるので、不動産会社ごとに査定価格が違うことは珍しくありません。一方、相場価格は「実際に成約した価格」を元に算出しているので、不動産会社ごとで相場価格のブレは少ないです。

 

ただし、全く同じ土地は存在しないので、近くで売却された土地の成約事例を、売主の土地に置き換えて補正します。その補正によって多少の違いは生じますが、自社独自の見解などはほぼ加味されないので、どこの会社も相場価格は似たり寄ったりです。

 

実際、土地を売却するときには「この辺りの相場価格は坪単価〇万円で、うちの査定額は坪単価××万円になります」というような言い方です。

 

 

実勢価格

 

実勢価格は、上述した「成約価格」と同じ意味になります。土地を売却する場面では、「実勢価格を元に相場価格を割り出すと・・・」や「実勢価格の事例が少なくて・・・」などの使い方になります。

 

実勢価格は以下のサイトを利用すれば自分で調べることも可能です。
・REINS Market Information
・土地総合情報システム

 

REINS Market Informationの方は、不動産会社が実際に閲覧しているREINSとほぼ連動しているので精度は高いでしょう。土地総合情報システムの方は国土交通省が実施しているアンケート調査を元にしているので、REINS Market Informationよりは信ぴょう性に欠けます。

 

とはいえ、どちらも簡単に調べられるので、両方のサイトで周辺の実勢価格を調べてみることをおすすめします。

 

※REINS Market Information
http://www.contract.reins.or.jp
※土地総合情報システム
http://www.land.mlit.go.jp/webland/

 

 

基準地価

 

基準地価とは、各都道府県の調査を基にして9月下旬に公表される地価指標のことです。良く混乱しがちですが、公示地価と似ていますが厳密にいうと異なります。調査方法はほぼ一緒なのですが、公示地価が1月1日に公表されるのに対し、基準地価をさらに精査して9月に公表します。

 

公示地価も基準地価も、全国にいくつか測定地点があり、その地点の地価を国土交通省が依頼した不動産鑑定士が算出しています。つまり、国として土地の価格を算出しているため、土地を売却する過程で最も参考にする数値といえるでしょう。

 

また、不動産会社は公示地価とも基準地価ともいいますが、同じような意味と捉えて構いません。土地売却の場面においては、「基準地価(公示地価)を見たところ○○万円だったので、その価格からもそこまで離れていません」というような言い方になります。

 

ただ、自分の土地が基準地価の地点になっていることはほぼないので、周辺の参考価格程度としての使われ方です。仮に、自分の土地が測定地点であっても、実際に売れる金額と近い「実勢価格」の方を優先します。

 

※地価公示・地下調査
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

 

 

路線価

 

路線価とは、相続税評価額を算出するときに利用される価格です。相続税は、相続税評価額に税率を掛けて計算するので、路線価で相続税評価額を計算できれば、相続税を算出することができるのです。

 

一般的に、路線価は上記の基準地価の7割程度の価格で設定されます。つまり、路線価は基準地価を基に算出されているというわけです。ただ、路線価は基準地価と違って、地点が決まっておらず自分の土地は必ず算出することができます。

 

その点においては、路線価は基準地価よりも参考にしますが、それはあくまで上昇率や下落率を見るためです。上述のように、路線価は基準地価の7割程度の金額なので、その金額を額面通り受け取れは土地の価格は低くなります。

 

そのため、価格はあまり参考にせず、前年からどのくらい上がったか?下がったか?という点を見るというわけです。その上で、実勢価格などと対比します。たとえば、路線価が昨年より上がっていれば、昨年の実勢価格よりも高い金額で成約出来る可能性が高いというわけです。

 

※路線価図
http://www.rosenka.nta.go.jp/

 

 

売り出し価格

 

次に売り出し価格について解説します。売り出し価格とは、読んで字のごとく「売り出すときの価格」です。つまり、チラシやネット広告などの記載される価格のことで、検討者はその金額を見て土地を見学するかどうかを決めます。

 

土地を含めて不動産を売却するときは、検討者から値引き交渉されることが多いです。そのため、査定価格で提示した金額より少し高めに売り出し価格を設定するのが多くなります。

 

 

価格まとめ

 

最後に価格をまとめます。まず、土地の査定額は「売却できる目安価格」です。その査定価格を算出するために、実勢価格(成約価格)を元に算出しますが、そのときに基準地価や路線価を参考に調べます。

 

そして、不動産会社が売主に査定価格を伝えるときは、「このエリアは大体このくらいで売れています」という相場価格を伝えてから査定価格を伝えるという順番です。その方が、相場価格とどれだけ違うかが分かるというのが理由です。

 

もちろん、相場価格通りになることもありますし、少しブレることもあります。そして、その査定価格を踏まえた上で、競合物件などを加味して「このくらいの金額で広告に記載しましょう」という売り出し価格を提案するという流れです。

 

 

まとめ

 

このように不動産の価格は実にたくさんの呼び方があり、土地に関しては特に呼び方の種類が多いです。特に、査定価格・相場価格・実勢価格(=成約価格)は不動産会社が良く使う言葉であり、いちいち意味を説明しない場合も多いです。

 

そのため、売主の立場でそれぞれの言葉の意味や、どのようなシチュエーションで利用するのかは理解しておきましょう。それは、結果的に優良な不動産会社選びにつながっていきます。